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直播|尹香武:深圳未来房价会超过香港

时间:2017-09-17 05:58  来源:未知  作者:admin

  塘朗城位于南山西丽片区,南依塘朗山,北眺西丽湖,毗邻深圳大学城及南山智谷,与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳,定位为轨道物业全能都市综合体。

  塘朗城开发规模近30万平,共两期开发,一期为高端住宅,二期涵盖购物中心、精品小户公寓、写字楼、精品酒店等。一期住宅预计2015年中入市,建筑面积约5.6万平米,共464户。

  提问:想请教一下魏老师,刚刚听您说塘朗城周边有很多产业,我们也想买公寓,产业聚集到底有什么样的影响?

  魏达志:深圳的产业结构在全国大中城市目前是最好的产业结构,今年上半年增长最快的包括七大战略新兴产业和四大未来产业,其中深圳有一些产业是奇迹般的崛起,包括智能装备、机器人,全市几百家上市公司主要集中在南山片区,而南山片区的上市公司当中,又以高新技术产业集中为主,整个南山区,特别是大沙河创新走廊,这一片产业构成都常好的。具体是哪些产业、哪些总部,我相信你只要上南山区的网站,很快就会发现到底是哪些规模以上的产业在这里布局。

  总而言之,支撑城市竞争力最重要的东西就是产业竞争力,而产业竞争力、产业的结构常重要的,我刚才提到,深圳战略新兴产业今年上半年的成长达到12.1%,在中国高速向中高速的常态期又出现高速增长的奇迹,所以说结构常非常重要的。

  董向阳:两家企业的合作是在国资委战略协同要求的背景下走到一起,深业是专门搞房地产的,我们是搞地铁为主业,加在一起就是1+1大于2。这个项目走得很好,在合作过程中,从地铁的角度来说,我们已经深刻感受到深业置地强大的开发实力,不但是住宅开发,酒店、商业运营这一块,在前期工作中,他们的定位、策划已经体现出非常强的实力,地铁从上到下已经形成了一致的认同。我可以跟你透露一个消息,最近地铁集团会到朗通房地产公司做一次调研,调研的主题就是朗通房地产公司规范管理成效显著,这个调研也是要向国资委汇报的,意思就是我们合作三年了怎么样,我们有信心能够交出比较满意的答卷。

  回答刚才这位女士的问题,我们相信有这么好的合作基础,又符合国资委的,后面的合作应该说是很自然的事情。

  提问:我想请问一下半求老师,我对塘朗城小户型公寓非常感兴趣,但现在深圳的市场令我比较犹豫,请问半求老师,现在是不是入手的合适时机?

  尹香武:我想有这个想法、心情,可以理解,因为中央也说资产泡沫,大家经常受一种错误的影响,就是所谓的房地产短周期,其实房地产是长周期,但是有些研究者搞成短周期,按他们的研究逻辑,由此结论是你是个短周期。深圳最近出来一个新闻,说创造了近四年的最大跌幅,真实情况是怎么样的呢?真实情况是压力大,房价涨得快,就该想办法了,怎么想办法呢?比如深业上城卖一套房,就必须有N套普通住宅把价格给拉下来,一套超级豪宅的备案必须要冲四套普通住宅,把价格控制下来,如果要是这样做,我们可以创造深圳历史以来的最大跌幅,怎么创造呢?先让深圳上城卖,卖上一个月,然后接下来不让卖了,让远在沙井的房子卖,这个时候我们就环比下跌80%,我们可以做到的。

  我们要看房价是否跌,有几个标准:一是深圳是否已经完成了深度城市化,有钱,想修地铁没地方修了,机场太多了,高速公也很多了,这个时候就是深度城市化。去年中国的P是67.67万亿,按目前的增长速度,把它降下来,降到一年5%的增长速度,仅需大概6年时间,我们的P是100万亿,大家回去剪个数字100万亿,M2到去年为止是139万系,去年30年平均增长速度是13%,按照这样算的线万亿。我问大家,一万一秒等于3.17万年,3.17万年前,我们目前所说的汉语没有出现吧,孔孟还没有出生吧,连农业可能都没有出现,200万亿、100万亿的基础之下,每一年的新增房地产总值有个公式,每年的P减去当年的固定资产投资,有一个余额,这个余额里头有30%多是房地产,还有超发的货币,比如M2减去1.5倍P的余额,再乘以30%,这两个加起来,去年深圳应该是2.4万亿,但深圳去年一年只做到多少?吭哧吭哧的干活只做到一万亿。

  所以从心情上来讲特别能理解。我们回过头来看,2万太贵了,3万太贵了,4万太贵了,一是这么过来的,但是货币超发的浪潮不听我们的。更的是房地产是所有人、所有家庭、所有产业,我们所有奋斗的最后剩余的总结果和总成绩单,也就是说这个世界不是中国人的,全世界,包括美国人,他们最后干的活,有30%剩余财富落在房地产上。我们没有可能不创造剩余财富了呢。从这个意义上来讲,一定要房地产是长周期,投资者最好的时间是下雨天出门。

  如果我是投资者,我盼望房价下跌,大家犹豫。从长周期角度来看,目前还是要买,尤其是从片、到线、到点,现在的走势一定要改思想,思想不改,下不了手,我们老是想现在已经7、8万,原来10万元可以付首付,10年的收入可以买房房价就是合理的,现在是10年的收入可以付首付就是合理的,做发展下去就是月供跟首付相等就是可以的。原来想住100平米,你现在住50平米,原来住50平米的,现在给我住30平米,是很的过程。

  提问:问一下宋老师,刚刚颁布南山区三年计划实施纲要,宋老师能不能给我们简单介绍一下?这个计划对整个片区有什么利好?

  宋丁:南山区三年计划实施纲要,我们做个比较就很简单,深圳在谈东进战略。四个区占深圳的半壁江山,一千平方公里,到2020年,五年时间投资五千多亿,我们说1.4万亿或1.6万亿是指一直到2030年,我们现在在“十三五”期间,五年1000平方公里、四个区,还加上东莞、惠州、汕尾、惠州,总共是五千多亿。抛掉外溢部分,我估计平均一平方公里承载4亿,五年时间。东进战略中,南山是在做北进战略,因为东进战略和南山没有关系,南山说其实北面也是需要高速发展的地方,所以南山在大力推三年行动计划,它也是半壁江山,三年时间南山区投资675亿,如果按半壁江山的话,平均每平方米差不多是8亿,你就记住数字就行了,一个是三年平均每平方公里8亿,一个是五年每平方公里4亿,你要投资,选择什么地方?肯定是哪头头去追哪个。

  我要告诉你的现实是在整个南山的北部片区,就是我说的塘朗街道和桃源街道,不可能是平均投资,因为塘朗山那儿不能投,它有生态控制线,其他可投的地方还要分类,有些是工业区,有些是学校,有些是公共设施部分、绿化部分,更多的是围绕地铁、片区的综合商业商务高端产业聚集区,在675亿中间重点是投这个片区。2016年如果你不去投,一定要等到675亿投完之后再去投,对不起,价格已经不知道涨到哪儿去了,所以投资讲预期的概念,你有没有预期要做比较,对于深圳来讲,我们既要关心深圳东进战略的大,更要关心荷包里的钱往哪儿投最合适,因为南山还有个北进战略,北进战略占半壁江山,平均每平方公里投资几乎超过东进战略的一倍,而且是不平均的,所以说选择极其重要。

  提问:你好,半求老师。刚刚听您提到香港,我个人觉得深圳的房价还会上涨,您能否预判一下深圳的房价有没有可能在未来超过香港?如果有可能,能不能给个预期?谢谢!

  尹香武:从整体房价来看,深圳能够获取的经济增量和产业活力,比香港要强,深圳的经济地理版图其实已经很大了,比如说我们有很多细分领域的全球老大,我们经济地理版图其实已经超出了2000平方公里,我们到全球输出商品,然后把钱换回来。去年我得到一个数据,如果论国民生产总值GMP的话,深圳跟香港没有太大差别,甚至略有超越,从这个意义上来讲,深圳未来的经济增量比香港要强,而且的货币增发量比香港多,总体上深圳的房价向香港看齐的动力越来越强,超级豪宅超越香港的可能性会更大,普通豪宅可能难度高一点,因为超级豪宅面对老板,而深圳的老板做生意比在香港腹地更大,而且科技创新更强。

  董向阳:借此机会,我想讲几点:一、讲讲地铁物业;二、简单跟大家交流一下关于市场的看法;三、讲讲项目。

  刚才我们带几位专家教授去地铁口,感受真的很深刻,在我们没建之前,这个连廊就已经预留在这里,因为这块地是地铁的。我先说说地铁+物业的模式,包括今年宝万之争这些事情,为什么人家看中地铁?地铁+物业,全世界最早搞地铁的应该是日本,但是搞得最好的是香港,全世界唯一盈利的地铁企业就是香港地铁。所以我们地铁的领导在考虑这个问题,作为一个企业,他必须保持持续盈利的概念,盈利靠地铁+物业的模式,地铁修通,解决老百姓的居住问题,这是一个整体的考虑。

  地铁+物业从的角度来说有几个受益点。有些人说拿出去拍卖跟给地铁公司是有区别的,拍卖价格可以很高,但价格是不是越高越好也是有争议的,不是地价卖得越贵越好。给到地铁公司,地铁公司是百分之百国有企业,这个土地随着地铁的修通,地价升值以后,从国有资产这个条线来说还是在,这是第一块。地铁搞开发有一块收益,这是第二块。第三块是商业、酒店等持有部分,随着地铁的开通,城市的发展越来越快,从香港的情况来看,资产价值增值也是在地铁,在地铁就是在手上,所以说它是综合性收益,刚才魏教授也讲到土地的集约利用,我刚刚讲了,这个连桥连在这里,包括这块地是怎么产生的,我们设计车辆段的时候把它整合的比较集约,这个地是留出来的一块地,如果粗放一点,设计奢侈一点,这个地就没了。我们后面还有上盖,前期规划设计阶段就已经把方案、把基础预留好,如果不预留,就没有集约化利用的概念,就没有这个土地。

  搞开发谁都会,如果不是地铁口,比如我们将来要修6号线号线,马对我们的要求很高,地铁要加快建设,对地铁有进度要求,实际上地铁开发,前期做规划设计,房产规划设计跟地铁建设有时候有一定的矛盾,它有时候要让位,我们作为一家企业,内部可以很好的协调,这样的磨合与配合肯定比社会企业要好,或者说我们内省的动力比较强,这是从实际操作的角度来说。从、从社会角度,我觉得是讲得通的。

  回过头来说,地铁原来没有搞过地产,除了我们引进人才之外,基本上确定了以合作开发为主的模式,这里就要说到我们跟的合作了,三年前我们通过招标选定,按照国资委战略协同的模式要求,深业集团是深圳市属房地产搞得最大最好的企业,我们两家企业一起,走合作开发为主的模式,我们拿出一半的股份合作。深圳置业这个团队非常优秀、非常专业,规划设计考虑了方方面面,这是我讲的第一点,即合作开发为主的模式。

  第二点,我想简单谈谈对市场的看法,大家都有买楼的经历,首先在什么时候买应该是摆在第一位,大家会关注楼市接下来是往下走还是往上走?个人的看法是现在货币总量确实非常大,而且货币确实也没有什么太好的渠道去,包括我跟一些朋友聊天,今年三、四线城市房地产开发商好不容易跑出来以后,他们跑到一线城市买房产,不敢在三、四线城市再买房子,因为已经吃过亏。

  市场产品的定价,最终是供需关系,比如前海,比如咱们这个地方,我认为都是比较稀缺的。我就说塘朗城TOWN寓,现在特区内的土地应该说是越来越稀缺,大部分开发商拿到一块地会怎么定位?就是刚才总谈到的,我们当年做这块地的定位时考虑到单价越来越高的时候,大部分开发商会考虑,总价越来越高,一般老百姓已经承受不了,所以他干脆做大户型,特区内大部分都是大户型。而我们这个项目不做大户型,而是做小户型,我们要控制总价,人家都做大户型,我们做小户型,这就是稀缺。我们想把户型定位在35、50平米,但是因为超高层使用率比较低,做出来之后的尺度空间太小,后来做44一房、70两房,室内尺度感还可以,过小我们觉得还是不行,这个户型相对供不应求。

  相对供不应求的时候,它的价值或者它未来的潜力就隐含在里面了,我们这个项目具有稀缺性,它有价值。

  第三,说说塘朗城这个项目。这个项目的开发是天时、地利、人和都具备,好的合作伙伴,合作单位的支持,、社会都非常支持,这是人和。地利,这个地块周边有大学城教育配套,大学城这几年的发展越来越快,力度越来越大,塘朗城良好的生态以及科技园区,知识经济的孵化带动作用,这是地利。这个片区跟往西走的西丽片区还是有点小区别,那边是旧村旧城,我们这一片全是新的。最后讲讲天时,我们正好在这样的时机来开发这个项目,这几年除了宏观经济,包括魏达志教授讲的整个深圳经济蓬勃向上,这样一种活力,在这个时间点以外,整个片区的发展也常好的。

  除了周边,项目本身的配套也是基本上都有,东区住宅去年已经入伙了,现在推出公寓,此外还有精品酒店、商业,周边有学校,初中、小学、幼儿园,我们的配套比较齐备。TOWN寓除了真正的地铁资产以外,它是优质资产,不能说仅是地铁资产就行,除了天时、地利,还要把它打造成好的作品,这是我和我们团队经常沟通的话题,中心区那么好的,有几家企业,特别是和记黄埔,那个项目那么大的规模,一个好的打造成一个好的作品,深圳也不是特别多。

  两家国企一定要有感、责任感,对社会、对客户要有好的交代。从地铁来说,这个项目做精装修,精装修是有风险的。我们从建筑设计阶段就把装修设计单位引进来,从装修设计的角度对每一个细部尺寸进行推敲,反过来,把建筑设计的细节做一些修改,比如收纳柜,一进门都会有个玄关做鞋柜,我们这么小的TOWN户型还有衣帽间,有的卫生间还比较大,既可以放洗衣机,又有智能马桶的配置,洗手台、冲凉房分区非常清楚,每一部分的尺度都比较适度,比较说这边大了,那边就小了。面积就这么多,对每一个细部尺度的把握要反复推敲,推敲到厘米级,甚至到毫米级,精装就是毫米级。

  我们选用的部件、装修材料都是知名品牌,标准定得比较高,当然不能跟相比,但我们定得还是比较高,内部施工和管理体系,包括每一道工艺流程,我们都把它好。通过方方面面,从用料到设计、到施工,一直到后面的物业管理,通过精雕细琢,我们想给业主提供一个满意、喜欢的作品。

  :三年前因地铁5号线已经开通了,那个时候感觉存在和效率的矛盾,很多时候当你追求城市的时,可能损失的是效率。

  因此,我希望和效率在这里得到很好的结合,这周围有小山、有丘陵、有水库,北边是南方科技大学,南面是塘朗山,非常不错。因为有地铁,可以把效率带到这个区域,我们公司和5号线号线号线的这一头有我们和深圳国际合作的前海项目,塘朗城项目正好在中间,我们觉得在这里可以做很好的结合。

  这个项目综合体,容积率非常高,而且各位看到,计容的面积基本上是均分的,住宅、公寓、商业、写字楼、酒店基本上是均分的,在均分的状态下,如何做综合体?大家都知道最早深圳做住宅的时候,做了人车分流,其实综合体做的也是人车分流,这是第一个特点。我们把地铁这一层,叫人的这一层,从地铁下来走到这里,这是商场的第一层,下面留给汽车,综合体的货运,包括一些设备都在下面。那边有条通道,可以直接通到东区的花园平台,东区已经入伙了,以后坐地铁可以通过这一层直接上到地铁,我们这一层是24小时都的,它是城市的公共空间,即使是地铁关了的时候,我们这一层也是的,这一层非常活跃,实现了综合体的人车分流。我们在这儿停车,包括货运都常方便的,你可以享受到综合体给你带来的便利,同时通过分层解决干扰,包括酒店的、超市的、影院的,以你看到的都是光鲜亮丽的,看不到后台运作的机构。

  从目前实现的效果看,我相信未来人们一定会爱上它,因为它非常方便,有人说,在香港,如果下雨天,不带伞也能走,在深圳,下雨天,即使坐地铁也要带把伞。而塘朗城是第一个实现的,即使刮台风你也可以很方便的到达这里。

  三年前我们就知道深圳的房价一定会涨,只是没想到涨得这么多,当房价在上涨的时候,人们买的房会越来越小,其实我们也在做这个打算。最早在这里测算的时候还不是目前这个售价,我们认为房价可能要涨,房子要小,要不然大多数深圳人都买不起,我们定的主力户型是30-60平米,这也是应对房价上升的安排,让更多的人在这个可以拥有属于你自己的物业。

  当时我们做了一个安排,后面也做了很多努力,没有完全实现,我们当时做的安排就是小空间也要有多种功能,通过一系列可变的家具、可变的功能,同样一个空间,我可以实现不同的功能。我们试验过,床可以拉起来,白天这个空间可以使用,晚上睡觉的时候把床拉下来,一个床2个多平方米,把这个空间省出来,空间价值就更容易时间了,但受制于技术,这个设想没有完全实现。但我可以负责任地跟各位讲,未来我们会把这些功能实现,同样一个空间可以实现多种功能很方便的。

  还有一点是服务,这里不仅有很好的,未来还有酒店、商业,给公寓提供很好的配套和服务,不管是看电影,还是超市购物,还是小孩教育、培训,都可以在这里实现。假如你自己家里面积小,我们有酒店。总之,生活在这里,你应该能够体会到和效率很好的结合,我自己都曾经想过,晚上吃完饭,假如去南科大校园散散步,去它的图书馆看看书,那是一种多么好的生活状态,其实家里面积不需要很大,也不需要多么豪华,它只要很方便,所有地方都让你觉得得心应手,这就是最理想的状态。

  尹香武:参加这个会,我会想起香港地铁物业,因为香港地铁物业是全球地铁物业发展最好的,对接是最成熟的,在香港流传这样一个,叫:吸金房地产要靠中小户,投资中小户跟着人气走。而人气就在地铁口。也就是说在香港出现这样一个怪异的情况,我们抓一个深圳人问“香港最贵的房产是哪里?”他会告诉你“山顶物业最贵”,但事实上市场的检验结果是山脚下地铁口的笼屋是最贵的,一个床位租三千港币、三千五百港币,它的单产比山顶物业高得多,山顶物业是总价高,但单价高确是我们最忽略、最瞧不起的笼屋。

  香港也有一种很奇怪的现象,非常好记,现在有很多物业,如地铁物业,它在两个站点中间,靠着地铁线。还有一种物业叫地铁口物业(地铁上盖),跟地铁联系在一起,没有距离。地铁口物业跟地铁物业的价差为100米差百分之十的售价和租金。从这个意义上来讲,时间因素对于空间价值的改变来得比我们想象的要激烈得多。投资物业的你可以不用地铁,但是你必须得有,如果深圳都没有地铁的时候,深圳很多物业的价值都一样,地铁是改变价值的标尺,没有地铁的地方价值就相对贬值了。所以越修高速公,越修地铁,越发展的结果是科技越发展,交通越发展,城市越发展,有效的土地越来越少。

  我们生活在空间和时间,地铁物业的之处在于它既是时间,又浓缩了时间,所以地铁物业,特别是地铁口物业,它带来的时空的变化。我们有一句话说房地产是城市化的现象,城市是聚集现象,不是分散现象,所有促进分散的努力最后都促进了集中,促进集中就是有效的土地越来越少,所以严格意义上来讲,深圳地铁公司会成为深圳最后的有效土地的那个最大的掌控者,当然它是代表来掌控的,但我基本上可以断定,地铁公司已经成为城市价值重新定义的主体。原来我们挑房子选片区,现在不选片区,选线,从片到线,沿着地铁线去买,选完线以后最终选点。从片、到线、到点,片大、线小,点更小,这个压缩的过程10%的租金差距和售价差距就出来了。

  2004年深圳开通地铁,到今年是12年,12年一个,下一个就要开始了,第一个年轮是启蒙期,大家知道有地铁不错,坐地铁方便。第二个年轮是地铁价值的启蒙期,开始是使用启蒙期,你可以不用地铁,但是地铁改变了空间和时间的价值,成本来源于时间和空间的枢纽价格,时空价格是枢纽价格,地铁这个点带来的改变是人类历史到现在为止最大的,第二大就是电梯,城市化两个最重要,一是地铁,一是电梯。因为电梯,我们可以建600米高楼。

  魏达志:要研究塘朗城地铁物业的价值,我们必须要看南山,看南山的价值必须要看深圳,看深圳的价值必须要,这就是它之间的内在逻辑关系。

  2015年,印度、法国、印度、意大利、巴西这五个国家是在全球经济排前10的第5-9名,这五个国家加起来的总量,去年是10.91万亿美元,中国去年10.86万亿美元,中国一个国家的总量相当于这五个世界上非常牛的国家。

  但是中国现在面临一系列问题,我们要渡过六个非常的时期:第一个“期”是刺激性政策的消化期,我个人以为深圳已经消化的差不多了;第二个“期”是结构转型的阵痛期,这个结构转型我判断深圳至少比全国早10年,深圳过去5年已经淘汰了1.7万家企业,按宋先生估计还要继续淘汰,淘汰的都是深圳不要的,这种结构转型的阵痛,深圳已经痛过去了;第三个“期”是发展动力的转换期,我们由资本驱动转变成创新驱动,这个“期”深圳比全国早10-15年;第四个“期”是发展方式的转变期,深圳也基本上形成了一个由外向型经济向型经济飞跃的过程,深圳建设型经济已经初步形成了一个雏形;第五个“期”我们还面临由高速向中高速发展的常态期,深圳不是进入一般的常态期,而是进入常态期的引领者,是引领性城市;最后一个“期”是供给侧“三去、一降、一补”期,深圳在这个期当中也是在全国具有领先意义的,因此现在深圳的经济发展,不但在广东省,在全国也可以说是独树一帜,因为深圳有着最好的产业结构。

  今年上半年的数据发表出来,深圳的七大战略新兴产业、四大未来产业,按照的说法是不带重复计算的,平均下来的增长速度是12.1%,高于中华人民国头30年平均增速10%以上,结构带来的增长速度高于深圳上半年P增长8.6%,高于8.6%的3.5%,高于规模以上工业企业的4.6%,规模以上工业企业就是企业年总收入超过2000亿人民币的企业,比它还快4.6%。深圳这样的发展速度真的非常了不起,加上好的投资结构、消费结构、进出口结构、供给侧结构,加上我们的所有制结构、新经济形态、新的业态、新的商业模式,深圳呈现整体起飞的状态。

  塘朗城所在的南山区更加了不起,按照区委区的定位,南山区就干两件事,第一件事是科技驱动、创新驱动,第二件事是总部经济,总部经济的魅力是把所有的控制、研发、资产、管理的功能放在深圳,把胳臂、腿生产放在内地,它所形成的中心城市和周边地区的产业链、价值链、供应链常完备的。塘朗城已经很有规模了,塘朗城在总部经济眼中,一家企业把塘朗城全部吃掉不在话下。因为南山区有着深圳最多的上市公司、最多的高新技术企业,我们曾经说深圳每平方公里产出是8个亿,但是我告诉大家,南山区高新技术产业园区在五年前每平方公里产生的工业生产总值达到300亿,这个数字太惊人了,而且它有深圳大学,有高职院,有大学城,这是一个城市知识创新驱动重要的东西。知识创新体系南山最强,技术创新体系南山最强,这么强的东西在支撑塘朗城。

  那么,我们深度发掘一下塘朗城的价值,在经济学的视野中,塘朗城这种地铁+物业的项目有哪些了不起的事情?我们首先要明白经济学要解决什么问题,经济学要解决的第一个问题就是人类的社会经济活动所产生、创造的价值转换及其实现的过程,经济学还是研究人类社会经济活动,相关活动之间相关关系规律的东西,经济学研究资源配置、经过优化配置之后所产生效应最低的投入和最高的产出,即成本最小化和利益最大化之间关系、研究个人对经济产品的选择以及实现个人幸福最大化的学问。

  第二,土地高效利用的集约效应。深圳发展创造了很大的经济奇迹,地铁物业有着土地高效利用的集约效应,因为它是地铁。

  第四,环保节约减排的低碳效应。大家知道,深圳有一个人口移动钟摆效应,就是这个人住得很远,工作在这头,住在那头,他每天像钟摆一样移动,给城市交通带来很拥挤的效应,但是塘朗城是解决钟摆效应的最好方式,你就住在这里,上班很近。

  第九,提高城市效应乘数效应。上次我参加深圳会展中心在发改委的评审会,说会展业的乘数效应是10倍,后来广东省来了一个专家说现在会展产业的乘数效应是100倍,所以我说地铁物业带来的城市乘出效应需要大数学家计算一下。

  第十,市场方式的辐射效应。我在90年代研究国有企业,发现很多很难缠的问题,但是深圳的国有企业有些特殊性,特别是地铁集团跟深业集团,习总说要把国企做强做大,指的就是这样的集团,这种好的产业,它将来的辐射效应是很大的,我早就在琢磨,地铁是“一带一”通往全世界的可辐射、可操作的产业模式,尤其是深圳地铁,高效、安全,深圳地铁这么多年没出过事故,这常难得的,这个不出事故的企业上盖的物业也常安全的。

  宋丁:在整个深圳2000平方公里不到的地方,只要抓住了地铁成长的机会,你就有相当多的资产膨胀增值机会,中心固然是重要的资产膨胀的空间,但中心是后来“长”出来的。

  现在有一个现象,过去我们对深圳的北部太忽略了,其实过了北环往北边走,发现机会很大。我们过去找不着北,其实就是找不到资产增值的空间,盯着中心是重要的,但是发展更多的机会是未来成长空间。

  事实上,东进战略本质是往北走,深圳北部广袤地区过去一直被我们忽略,深圳是狭长地带,我们过去只管东西,其实真正的薄弱环节在北部。往北寻找机会,就是地铁经济。现在深圳进入到地铁高速扩张的时候,未来往北部走,跟着地铁过去一定有机会,往北走,你还得找对轻轨,因为未来深圳地铁将有1000公里以上。因此,地铁资产管理增值的有个铁律:

  一是地铁线。地铁给你带来的价值升值空间。地铁走到哪里,你就跟到哪里。在何处买房取决于你的钱,如果从地铁口出来以后,发现周边的房子买了以后还能至少供八个月的月供,你就买房没有问题,这就是按照地铁经济模式走的基本原则。

  二是地铁口。地铁到处都有,有很多轨道,但一定要走到地铁口,围绕地铁口置业,地铁口未来的资产增值空间是巨大的。

  第三个关于地铁的概念是级差地的概念,我们叫做边际效应的概念,即找关内关外交界点。紧挨着原特区地方边际收益最高、边际成本最低。当年新加坡总统是最聪明的,他在中国兜里一圈以后,选择了苏州做工业园,为什么?因为苏州紧傍着上海,如果在上海,成本会提高,依傍上海这样机会最多。未来深圳关外的溢价空间比较大,这是关于地产物业增值的第三个概念。

  第四个产业叠加地。地铁口还要选择,你要选择地铁口的产业叠加功能最丰富的地方,如果这个地铁口单纯不只是地铁口,有一些小住宅区,而有相当多的商务、商业、产能功能,教育、医疗相对丰富,这是地铁升值最佳地点。

  未来在深圳,除了原特区内的价值继续升高以外,往北部走,大量的相对成本偏低的地区还有很多机会。

  互动圆桌论坛环节开始。现场嘉宾包括:深圳大学产业经济研究中心主任魏达志;综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁;房地产专家、楼市投资家、深圳地产20人获选者尹香武;深圳地铁集团物业开发总部总经理张建华;深业置地有限公司董事长先生;深圳地铁集团物业开发总部常务副总经理、深圳市朗通房地产开发有限公司董事长董向阳先生;深圳市朗通房地产开发有限公司总经理孙良晨;还有来自于各个合作单位,包括法国欧博、江苏设计、中原、世联等。

  由深圳地铁集团、深业集团联合举办的“大城已成,寓见未来”塘朗城西区营销中心暨城市地铁资产价值论坛于塘朗城西区营销中心三楼举行,今年塘朗城将推出地铁小户型精品公寓TOWN寓,产品定位高端,精装交付,力求将产品打造成真正的地铁资产。当天下午专家学者齐聚一堂,由塘朗城的全新起航和TOWN寓的面世,共同探讨真正意义的地铁资产价值,零距离接触深圳地铁集团和深业集团联袂打造的塘朗城TOWN寓。

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